Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке, если Вы проводите сделку купли-продажи без агентства недвижимости.

Дата и время:
01.11.2018
Описание:

Принципиальное условие подготовки договора купли-продажи недвижимости — согласие продавца предъявить покупателю оригиналы необходимых документов.
Если участники сделки готовят договор, не обращаясь в агентство недвижимости, документы продавца вынужден проверять покупатель и  так, чтобы нотариус зарегистрировал сделку купли-продажи квартиры.
По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), сделки отчуждения недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации.
Документы продавца для регистрации сделки купли-продажи:
Пакет документов продавца удостоверяет его личность и правовую возможность совершить сделку. Набор документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство юстиции Украины в приказе №296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».
Для регистрации договора продавец недвижимости предъявляет нотариусу такие документы:
1. Паспорт:
- для совершеннолетних граждан владельцев продаваемой квартиры возрастом старше 18 лет и для несовершеннолетних возрастом старше 14-ти лет;
- для несовершеннолетнего гражданина — малолетнего ребенка возрастом до 14-ти лет — свидетельство о рождении.
2. Идентификационный налоговый код для владельца или совладельцев квартиры всех возрастных категорий.
3. Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец недвижимости — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин.
4. Документ о праве собственности на квартиру и  бумажную копию электронного извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость о записи на право владения недвижимостью.
5. Технический паспорт объекта недвижимости.
6. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.
7. Нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.
8. Извлечения из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек которые берет нотариус в момент подписания основного договора. Эти документы подтверждают отсутствие отягощений квартиры. При регистрации договора купли-продажи они позволяют нотариусу зарегистрировать сделку.
9. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.
10. Справка о составе семьи владельца отчуждаемой квартиры. Эту справку по запросу владельца выдает нотариус. Справка представляет собой бумажную копию электронной выписки из Единого государственного демографического реестра Украины.
Что покупатель проверяет в документах продавца:
Паспорт. 
В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.
По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане при достижении 16-ти лет могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.
Свидетельство о праве собственности. 
В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так:
- нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);
- Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;
- нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме.
До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.
В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом.
Документы-основания для выдачи права собственности. По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров:
- купли-продажи;
- мены;
- дарения;
- наследственного договора;
- пожертвования;
- ренты;
- пожизненного содержания;
- приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;
- решение суда о получении права собственности на недвижимость.
При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.

Проверка отягощений имущества.
Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах:
- вещных прав и отягощений недвижимости;
- запретов на отчуждение имущества;
- ипотек;
- едином реестре должников.
При подготовке сделки нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать.
Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами.
Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.
Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:
- нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;
- выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.
В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.
Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке.
Для этого продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости.
Проверка технического паспорта квартиры. 
Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта.
Проверка вывода независимой оценки недвижимости. 
Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества.
Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.
Проверка платежных обязательств.
Продавец при подготовке договора купли-продажи квартиры обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.
Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры. 
Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора.
ВЫВОДЫ:
1. Законодатели возложили обязанность добросовестной подготовки документов для продажи квартиры на собственника-продавца.
2. В действующем законодательстве Украины определен исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры, которые мы описали в этом материале.
3. Подготовку документов договора продажи квартиры владельцам целесообразно вести через агентство недвижимости. Это гарантия того, что нотариус зарегистрирует договор.
4. При подготовке договора купли-продажи квартиры без помощи агентства недвижимости продавец предъявляет покупателю оригиналы правоустанавливающих документов.
5. При подготовке договора, отказ продавца предъявить покупателю оригинал какого-либо необходимого документа, означает, что сделку заключить нельзя.
6. Продавцы и покупатели должны учитывать, что сделки отчуждения имущества стоимостью более 50 000,00 грн должны проводиться через банковские структуры.